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南山教育局|恒大75折卖房背后,楼市还没到捡便

时间:2020-02-29 03:49   tags: 新闻资讯  

恒大75折卖房背后,楼市还没到捡便宜的时候 | 晓报告


文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


因为疫情,本来预计在年后迎来小阳春的房地产行业不得不熄火。


小巴先带你来看一组数据,1月26日以来,全国有超过90%的城市,暂停商品房售楼部对外开放,房地产中介机构门店暂停营业;大部分开发商的成交量同比暴跌95%。疫情对楼市影响有多大,不言而喻。


不过从上周起,楼市开始坐不住了。房企方面,恒大率先出手,凭借75折线上卖房刷爆了朋友圈;政策方面,上海、浙江、无锡等地集中出台土地新政,调整土地价款缴付方式和期限,缓解房地产企业的资金压力。


随着房企和政策同时出击,叠加疫情不断好转,楼市接下来会怎么走,对投资者来说是不是一个好的投资时机?对于房企和从业者又有哪些影响?《2020潜力行业每周报告》最新上线的《2020年楼市展望报告》将为你一一解答。【点击此处,查看报告】



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首先,小巴带你一起来回顾一下,2019年楼市总体趋势。



首先,政策上还是“稳”字当头。2019年的楼市用两个关键词概括就是“房住不炒”和“一城一策”。也就是说坚持房子是用来住的、不是用来炒,每一座城市应该推行相应的政策来维稳房价。



其次,是土地市场遇冷。从土地成交量和成交款来看,2019年全国土地市场持续降温,1-11月土地购置面积约为22000万平方米,同比下降14%;土地成交价款为12000亿元,下降13%。


不过,买房的人仍在增加。从成交量来看,全国商品房销售金额增长了7%,其中一线城市成交数据相对较好,同比成交面积均有不同程度上涨;以北京为例,1-11月成交面积达640余万平方米,同比增长近六成。


此外,消费者的投资信心在2019年底出现了回升。这也让不少机构和媒体对2020年楼市充满乐观。


比如1月8日,中科院预测2020年房价将上涨6.1%,全国商品房均价将达到9753元/平米,楼市“小阳春”将大概率到来。


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不过,2020年初的这只“黑天鹅”显然改变了楼市的轨迹。


从城市来看,首当其冲的是重点二线城市以及三四线城市。根据公众号“严肃说房”的数据,从历史经验来看,春节前后是返乡置业需求高峰,如果在春节期间无法取得一定规模的销售收入,那么对全年的销售目标就会有很大的影响。



相对而言,对于外来人口较密集的一线城市楼盘来说,疫情带来的冲击反而不是那么大。


从目前的形势来看,2、3月份的楼市情况不容乐观。未来两三个月,预计全国楼市成交量会比较惨淡。



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楼市成交量显然很不乐观,那么对于房企以及地产从业者来说,影响又有多大呢?


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小巴简单总结出了房企将面临的三个困境。



第一个,是销售端。因为售楼部暂停营业,一些房企开启了线上VR看房、网络签约卖房的服务,但小巴想问,如果是你,面对房子这样的大件商品,不亲身感受和体会,敢下手吗?



第二个,是施工端。由于建筑工地人员流动性大、来自全国各地,居住、作业等聚集性较强,是疫情蔓延的重点防控对象。如果在疫情得到控制前贸然开工,存在着巨大的安全隐患。那么,这就将导致一大批房企交付时间后延。



第三个,是资金端。以恒大为例,春节假期延长至2月16日,一共停工25天,同时集团宣布在全国的1246个项目停工至2月20日。而在没有开工的日子里,不仅房地产销售“零收入”,还必须支出工资、办公场地租金、贷款利息等等。



对于房地产这种高负债、需要资金快速周转的行业来说,少开工一天就意手机牛牛游戏下载味着多一天利息。而大部分房企因为疫情,将上班时间调整到了2月9日之后,假期达到17天。


这17天对于一家房企乃至整个行业来说意味着什么呢?


根据地产经济学家邓浩志的分析测算,对一家规模达千亿的房企来说,停业17天损失将会高达1.86亿元。而全行业停运17天,占到了全年天数的4.77%,可以直接理解为房地产行业至少直接损失4.77%以上。


目前,行业平均利润率为8%上下,直接扣减4.77%,相当于整个行业的利润面临腰斩。



对于大部分房地产企业来说,1-2月是现金流紧张的时期,所以大部分企业会在上一年年底的时候大量融资。从目前看,如果疫情在2月份得到控制,企业的压力相对可控,如果持续到3月份,大部分房企特别是中小型私企,坚持不了2个月就会面临资金断裂、进而破产的困境。


而如果房企面临破产,那么对于地产企业的员工来说,皮之不存,毛将焉附?



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虽然疫情让房企步履艰难,但是对于购房者来说,这次的黑天鹅会不会是一次难得的上车机会呢?


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聊这个问题前,我们不如来复盘一下2003年非典后的楼市走向。


小巴分析后发现,即使是受非典影响最严重的广东省和北京市,房价也只是出现了短暂的低迷。


广东省在2003年3-4月房地产市场销售面积同比出现负增长,5月以后明显回升;北京的商品房销售面积也出现短暂回落,房地产开发投资增速同样有所下降。



面对本次疫情,同策研究院认为,在交易量回升前,“以价换量”也就是在价格上作出让利,将会是房企力挽狂澜的杀手锏。




参照2003年,在非典企稳后,各房企采取了一系列惯用销售措施,比如送车位、免物业费、低首付,甚至直接折扣优惠。同时,由于经济受挫,大家手头都不充裕,对于楼市的观望情绪很重,不敢贸然进入楼市,这个时候对于购房者来说,相对可能买到性价比较高的房子。



不过也有人持有不同观点。


因为2003年非典时期距离1998年国家宣布房地产市场化不久,楼市还没有形成显著的上涨预期效应和财富效应,所以楼市价格出现了显著的下跌。


但是如今的楼市已经经历了好几轮调控和限购,成交量也下滑了不少,再加上2020年经济下行压力原本就不小,本次的疫情可以说是雪上加霜。所以为了稳定增长,今年或许在楼市限制方面有所松绑,未来楼市说不定不仅不受疫情的显著影响,反而会过一个暖冬。